Vous cherchez votre premier logement et vous tombez régulièrement sur des biens affichés à des prix particulièrement alléchants ? En regardant de plus près, l’explication apparaît souvent : le logement est classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Alors, faut-il encore s’y intéresser en 2026 ?
Pourquoi les logements F et G sont-ils moins chers ?
Depuis plusieurs années, la performance énergétique occupe une place de plus en plus centrale dans l’immobilier. Les logements classés F ou G consomment davantage d’énergie pour le chauffage, l’eau chaude ou la climatisation et les acheteurs le savent.
Résultat : les biens les moins performants sont plus difficiles à vendre et doivent souvent être proposés en dessous du prix du marché pour trouver preneur.
Pour un primo-accédant, cette situation peut représenter une vraie opportunité. À budget équivalent, il devient parfois possible d’acheter une surface plus grande ou de viser un quartier habituellement inaccessible.
Mais attention : un prix d’achat plus faible ne signifie pas forcément une meilleure affaire.
Une économie à l’achat… mais des travaux à anticiper
C’est le revers de la médaille et il faut le regarder en face. Le principal risque d’une passoire thermique, c’est le coût des travaux. Isolation des murs, remplacement des fenêtres, nouveau système de chauffage, rénovation de toiture : la facture peut rapidement grimper.
Avant de faire une offre, quelques réflexes s’imposent :
- Demander les diagnostics complets
- Solliciter plusieurs devis auprès d’artisans
- Prévoir une marge pour les imprévus (souvent indispensable dans l’ancien)
- Vérifier les performances énergétiques visées après rénovation
L’erreur classique ? Se focaliser sur le prix affiché et sous-estimer le coût réel de la remise à niveau. Une maison 30 000€ moins chère qu’une autre peut finalement revenir plus cher une fois les travaux terminés.
Des aides qui peuvent vraiment changer la donne
Bonne nouvelle : plusieurs dispositifs existent pour accompagner les propriétaires dans leurs travaux énergétiques. Selon votre situation et la nature du projet, ces aides peuvent réduire significativement le reste à financer.
Elles concernent notamment :
- L’isolation thermique (murs, toiture, planchers)
- Le remplacement des systèmes de chauffage
- L’amélioration de la ventilation
- Certains travaux de rénovation globale
Pour un primo-accédant, intégrer ces aides dès le début du projet est essentiel pour calculer un budget réaliste. L’erreur la plus fréquente : les découvrir une fois l’achat finalisé, alors qu’elles auraient pu influencer le choix du bien ou le plan de financement.
Acheter une passoire thermique dans le Nord : une situation particulière
Dans le Nord, les questions énergétiques ont un poids encore plus important qu’ailleurs. Le climat, les températures hivernales et l’ancienneté du parc immobilier rendent les performances énergétiques particulièrement stratégiques.
De nombreuses maisons de ville, dans l’agglomération lilloise, à Roubaix ou à Tourcoing, ont été construites il y a plusieurs décennies. Ces biens ont souvent un fort potentiel, mais nécessitent parfois des travaux d’isolation conséquents.
Pour autant, cela ne signifie pas qu’il faut systématiquement les éviter. Certaines de ces maisons offrent :
- Des volumes généreux difficiles à trouver ailleurs au même prix
- Un emplacement recherché dans des quartiers en plein développement
- Un fort potentiel de valorisation après rénovation
- Une marge de négociation plus large avec le vendeur
Dans certains cas, une rénovation énergétique bien menée peut même augmenter significativement la valeur du bien à moyen terme.
Comment savoir si le projet reste rentable ?
La bonne méthode, c’est de raisonner en coût global, pas uniquement en prix d’achat. Le calcul doit intégrer :
- Le prix d’achat
- Les frais de notaire
- Le coût des travaux
- Les aides potentielles
- Les futures dépenses énergétiques
Un exemple concret : deux maisons similaires dans le même secteur. La première est classée C à 250 000€. La seconde est classée G à 215 000€. L’écart semble séduisant mais si les travaux nécessaires atteignent 45 000€, l’opération devient immédiatement moins intéressante.
L’objectif n’est donc pas de trouver le bien le moins cher, mais celui qui offre le meilleur équilibre entre coût total et potentiel futur.
Les banques regardent-elles le DPE ?
De plus en plus et c’est une tendance qui ne va pas s’inverser. Si le DPE n’est pas encore le critère principal d’octroi d’un crédit, les établissements financiers s’y intéressent davantage qu’auparavant.
Un logement énergivore implique souvent des charges plus élevées, des travaux futurs et un risque de revente plus complexe. Certaines banques peuvent ainsi demander des informations complémentaires sur le projet de rénovation lorsqu’un bien est fortement énergivore.
Pour un primo-accédant, disposer d’un plan de travaux clair et chiffré est donc un vrai atout, aussi bien pour rassurer la banque que pour sécuriser son propre projet.
Les erreurs à éviter absolument
Face à une passoire thermique, plusieurs pièges guettent les acheteurs insuffisamment préparés.
Se focaliser sur le prix affiché : un bien affiché peu cher peut cacher un budget travaux très conséquent. Le prix d’achat n’est qu’une partie de l’équation.
Sous-estimer les délais : certains travaux de rénovation énergétique prennent plusieurs mois avant que le logement soit réellement confortable à vivre. Mieux vaut l’anticiper.
Négliger les contraintes techniques : tous les bâtiments ne se rénovent pas avec la même facilité, notamment dans les centres-villes historiques où certaines interventions peuvent être limitées ou plus coûteuses.
Un accompagnement par des professionnels du bâtiment, dès la phase de visite, peut éviter bien des mauvaises surprises.
Bonne affaire ou piège : tout dépend de la préparation
En réalité, il n’y a pas de réponse universelle et c’est précisément ce qui rend la question intéressante. Une passoire thermique peut devenir une excellente opportunité pour un primo-accédant qui a une vision claire des travaux à réaliser et un budget adapté. À l’inverse, un achat mal préparé peut rapidement virer au cauchemar financier.
Dans le Nord, où de nombreux biens anciens offrent un fort potentiel, les logements classés F ou G méritent d’être étudiés plutôt qu’écartés d’emblée. L’essentiel : analyser le projet dans sa globalité, prix d’achat, coût des travaux, aides disponibles, potentiel de valorisation.
Parce que derrière certaines passoires thermiques se cachent parfois les meilleures opportunités du marché.